Pri poskytovaní hypotekárnych úverov budú banky povinné platiť pre dlžníka poistenie na vlastné náklady. Okrem toho si budú musieť poistiť nielen nehnuteľnosť, ale aj život a zdravie veriteľa a dokonca aj náklady na lekárske vyšetrenie. Hypotéky pre občanov však predovšetkým nebudú klesať na cene, pretože do úrokovej sadzby úveru budú zahrnuté nové výdavky. Postup sa však stane transparentnejším - dlžník zistí úplné náklady na hypotéku okamžite, a nie pri podpisovaní dokumentov, ako sa to deje teraz. To znamená, že bude schopný plne porovnať ponuky rôznych bánk.
Ruská banka predstavila novú koncepciu poistenia hypotéky vyvinutú na základe prezidentovho príkazu prijať opatrenia na zníženie nákladov na hypotekárne úvery. Náklady na poistenie sú jednou zo zložiek celkových nákladov na hypotéku a často ich výrazne zvyšujú. Občania sú zároveň nútení platiť nielen samotný poistný produkt, ale aj províziu agentúry banke za propagáciu a predaj poistných zmlúv konkrétneho poisťovateľa, ktoré môžu dosiahnuť 40%.
Ako to funguje
Podľa zákona o hypotékach sú občania povinní nadobudnutý majetok poistiť. Najčastejšie si musíte kúpiť aj poistenie proti úrazom a chorobám: zo zákona to nie je povinné, ale v praxi banky znižujú úrokovú sadzbu pri jej vydaní. Náklady na poistenie platí dlžník.
Dlžník si môže kúpiť poistnú zmluvu iba od poisťovateľa akreditovaného v banke a najčastejšie sa pri výbere spoločnosti z tohto zoznamu riadi odporúčaním pracovníka banky, ktorý žiada o hypotéku.
Zachráni vývojárov zmena štátneho programu zvýhodnených hypoték?
Ako uviedla centrálna banka, v súčasnosti je ruský trh s hypotekárnym poistením dosť koncentrovaný. Pôsobí na ňom asi 16 poisťovní. V roku 2019 vyzbierali asi 42 miliárd rubľov na základe viac ako 8 miliónov zmlúv. Prevažnú časť zmlúv (viac ako 80%) zároveň uzavrelo iba päť poisťovacích organizácií.
Táto situácia je dôsledkom existujúcej koncentrácie hypotekárneho trhu: 83% z celkového počtu existujúcich zmlúv (4,3 milióna) je v úverovom portfóliu piatich najväčších bánk.
Podľa výpočtov centrálnej banky bola sadzba hypotekárnych úverov vydaných v roku 2019 v priemere 9,94% a úplné náklady na úver (vrátane poistenia) predstavovali 11,41%. Skutočné náklady na poistenie sú v priemere 0,74% zo sumy hypotéky, čo je zhruba 16-tisíc rubľov ročne.
Dlžník zároveň nemôže okamžite dostať informácie o celkových nákladoch na úver. Oznámi sa mu to bezprostredne pred uzavretím zmluvy, po schválení žiadosti o pôžičku sa nehnuteľnosť vyberie a uhradia sa náklady na vybavenie všetkých potrebných dokladov. Vo fáze výberu banky pre hypotéku sa dlžník môže sústrediť iba na úrokovú sadzbu úveru.
Kto potrebuje poistenie
Cena poistenia sa nezmení, ak sa úroková sadzba zníži, čo sa stalo napríklad za posledný rok v dôsledku zníženia základnej sadzby Banky Ruska. Podiel nákladov na poistenie teda na celkových nákladoch hypotekárneho úveru iba rastie.
Centrálna banka poznamenáva, že úroveň platieb poistného na hypotéky je extrémne nízka (v roku 2019 predstavovali platby poistného iba 3% z vybratého poistného na kolaterálne poistenie a 15% z poistného na životné a zdravotné poistenie) a väčšinu finančných prostriedkov, poisťovne (85 - 97%) sa zasielajú na úhradu agentúrnych poplatkov za propagáciu a predaj poistných zmlúv (najčastejšie je to veriteľská banka), na pokrytie prevádzkových nákladov a na zisk poisťovateľa.
COVID-19 zmenil preferencie kupujúcich bytov v nových budovách
Ak je to žiaduce, dlžník si môže kúpiť poistenie mimo banky, pričom sa vyhýba plateniu provízie, poznamenáva viceprezident Všeruského zväzu poisťovateľov Viktor Dubrovin. Tarifa za povinné poistenie nehnuteľností je podľa neho v priemere 0,1% z poistnej sumy, čo sa spravidla rovná výške dlhu na hypotekárnom úvere. Ak vezmeme do úvahy, že priemerná veľkosť takéhoto úveru je 2,5 milióna rubľov, náklady na poistenie budú v prvom roku 2,5 tisíc rubľov. V druhom a nasledujúcich rokoch sa zníži úmerne so znížením dlhu.
Tarifa pre dobrovoľné životné poistenie silne závisí od veku dlžníka a pohybuje sa od 0,18% do 0,6%, čo je v priemere asi 7-10 tisíc rubľov v prvom roku. V niektorých bankách odmietnutie tohto poistenia nijako neovplyvní úroky z hypotéky, v iných môže zvýšiť náklady o 0,5 - 1%.
Podľa rovnakej spoločnosti "Ipoteka. Tsentr" povedie odmietnutie životného a vlastníckeho poistenia k nevyhnutnému zvýšeniu úverovej sadzby v priemere z 2% na 7%.
Výška provízie agentúry sa veľmi líši a môže sa pohybovať od 10 do 40%, uviedol Viktor Dubrovin. „Je to logické, pretože úverová inštitúcia vykonáva určitú prácu: výber poisťovateľa, vytvorenie poistného produktu, konzultácie, obeh dokumentov. Mnoho bánk uzatvára úplnú spoluprácu v oblasti poistenia vrátane účasti na vyrovnaní strát, “vysvetlil.
Zároveň je to banka, ktorá sa o poistenie hypotéky zaujíma najviac, upozorňuje centrálna banka. Keď dôjde k poistnej udalosti, peniaze poputujú k nemu - na splatenie dlhu poisteného na hypotéke.
Dlžníci naopak poistenie odmietajú pri každej príležitosti, aj keď banka zvýši úrokovú sadzbu - v niektorých prípadoch náklady na poistenie prevyšujú úspory na úrokoch. Okrem hypoték sú v Rusku stále veľmi zriedkavé poistné zmluvy (majetkové, životné a zdravotné).
„Všeobecne platí, že záujmom dlžníka je skôr minimalizovať také problémy, ako je výber poisťovacej spoločnosti, vyjednávanie s poisťovacou spoločnosťou o nákladoch na poistnú zmluvu, vypracovanie a uzavretie poistnej zmluvy popri zmluve o úvere a účasť na procese vyrovnanie výšky poistného plnenia pri vzniku poistnej udalosti. Individuálny dlžník hypotéky má zriedka dostatočne silné vyjednávacie postavenie na to, aby získal od poisťovateľa najvýhodnejšie cenové podmienky alebo sa účinne zúčastnil na procese vyrovnania straty v prípade nesúhlasu poisťovateľa bez vonkajšej pomoci. Pre mnohých občanov sú tieto postupy zbytočnou komplikáciou už aj tak stresujúcej životnej etapy spojenej so získaním a následným splácaním hypotekárneho úveru, “poznamenáva Bank of Russia.
Zlacnie hypotéka
Regulátor očakáva, že uzavretie poistnej zmluvy zo strany banky, a nie dlžníka, povedie k jej zníženiu ceny. Po prvé, banka poistí celú skupinu dlžníkov naraz a bude schopná vyjednať nižšie náklady na poistné zmluvy. Po druhé, nebudete musieť vyplácať províziu agentom bankám, pretože potreba propagácie tohto alebo toho poisťovacieho agenta zmizne sama od seba. Podľa výpočtov centrálnej banky by pri použití navrhovaného prístupu boli náklady na hypotéku v roku 2019 nižšie o 0,15-0,67 percentuálneho bodu.
Podporia zvýhodnené hypotéky trh s nehnuteľnosťami?
Avšak aj počas diskusie o novej koncepcii Všeruský zväz poisťovateľov a Asociácia ruských bánk zaslali spoločné odvolanie predsedníčke Banky Ruska Elvire Nabiullinovej, v ktorom zdôraznili, že „náklady na takéto poistenie môžu kompenzovať zvýšením úrokovej sadzby z úveru. “Asociácia ruských bánk odhadla možný rast na 0,5 - 1 percentuálny bod.
"Dlžníci, žiaľ, nebudú mať prospech zo zmeny podmienok."Náklady budú znášať banky, ktoré ich nahradia na úkor dlžníka napríklad zvýšením sadzby. Úrokové sadzby z úverov sa pri zohľadnení novej schémy poistenia hypotéky môžu zvýšiť asi o 0,3–0,5 percentuálneho bodu, “uviedla Olga Bazhutina, generálna riaditeľka spoločnosti Ipoteka. Tsentr.
Stále je ťažké povedať, o koľko sadzba porastie, hovorí Viktor Dubrovin. „Hypotekárna sadzba je veľmi konkurenčný príbeh a vláda ju neustále zameriava. S najväčšou pravdepodobnosťou nedôjde k priamemu prevodu ušlého zisku do nákladov na hypotéku, “uviedol.
Všeruská únia poisťovateľov sa domnieva, že namiesto presúvania nákladov mal štát vytvoriť minimálny štandard pre poistný produkt a kontrolovať zverejňovanie všetkých informácií spotrebiteľovi. A sám si bude môcť vybrať, ktorý produkt a kde kúpiť.
Centrálna banka je zase presvedčená, že „zachovanie súčasnej praxe vyplácania dlžníkov významných agentúrnych poplatkov za nákup poistných zmlúv s cieľom udržiavať vysokú frekvenciu komunikácie s poisťovateľmi sa zdá byť nevhodné“.
Vzhľadom na trend znižovania základnej sadzby sa môže stať, že hypotéka nebude rásť, tvrdí nezávislá finančná poradkyňa Natalya Smirnova.
„Je pravdepodobné, že uvidíme kľúčovú sadzbu 4% a podmienky sa nezmenia, nedôjde k výraznému nárastu ceny. Okrem toho nesmieme zabúdať, že počas pandémie banky čelili poklesu kúpnej sily, takže teraz by bolo nerozumné príliš zvyšovať úrokové sadzby, inak hrozí strata potenciálnych zákazníkov, “vysvetlila.
Čo dostane dlžník
Popri poistení majetku sa tak pre občanov stáva povinnosťou uzatvárať životné a zdravotné poistenie. Koncepcia špecifikuje minimálny zoznam poistených rizík. Napríklad v poistení majetku ide o stratu alebo poškodenie v dôsledku požiaru, výbuchu, povodne, živelných pohrôm, protiprávneho konania tretích osôb, štrukturálnych porúch. V životnom a zdravotnom poistení - zaradenie do skupiny zdravotne postihnutých I alebo II, smrť dlžníka v dôsledku úrazu alebo choroby.
Poisťovňa môže pred uzavretím zmluvy poslať občana na lekársku prehliadku - na náklady banky, ak dôjde k následnému uzavretiu zmluvy.
Na jednej strane je to dobré, pretože v prípade zdravotných problémov bude poistenie pokrývať splátky hypotéky a v prípade smrti nebude rodine hroziť vysťahovanie.
„Dlžníci nebudú môcť odmietnuť poistenie, aby ušetrili peniaze, a vďaka tomu sa nedostanú do situácie, keď nie je z čoho splácať hypotéku a ak sa situácia nezotaví, rodina môže prísť o byt (hypotekárne prázdniny sa neposkytujú dlhodobo). A ukazuje sa, že dlžník je určite chránený pred rizikami, “hovorí Natalya Smirnova.
Na druhej strane nebudete môcť odmietnuť poistenie a budete ho musieť platiť všitý do tela pôžičky dlhé roky, kým nebude hypotéka splatená v plnej výške. Je pravda, že náklady na poistenie sa rozdelia, a teda nebudú také nápadné. Teraz sa vypláca raz ročne plus splátky hypotéky a takéto výdavky sú zvyčajne citlivé na rozpočet.
Teraz, s predčasným splatením pôžičky, je možné časť poistenia vrátiť, mínus zostávajúci počet mesiacov a poistné provízie. Alebo ho nevrátite, potom bude politika platná do konca plateného roka. Keďže sa náklady na poistenie rozdelia podobne ako úroky z hypotéky, budú automaticky ukončené poslednou predčasnou splátkou.
Pretože cena poistenia bude okamžite zahrnutá do úrokových sadzieb úveru, bude pre občanov jednoduchšie porovnávať úplné náklady na hypotéku v rôznych bankách. A toto je možno jediné skutočné plus z reformy.
